התמודדות עם דייר סרבן
בעידודה של המדינה מתקיימים בשנים האחרונות פרויקטים רבים של התחדשות עירונית עבור בנייני מגורים, באמצעות עסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38. את הפרויקטים הללו מומלץ לבצע בעזרת חברה יזמית מוכרת ומנוסה בתחום, על מנת להבטיח לבעלי הדירות את התנאים האפשריים הטובים ביותר. בתוך כך, חשוב לדעת כי לצורך הפרויקט יש צורך בהסכמתם של רוב מיוחס של דיירי הבניין, ובהחלט ייתכן מצב בו מיעוט מבעלי דירות מסרבים לביצוע ההליך ולמעשה מונעים את מימושו. יחד עם זאת, במקרים רבים ניתן להתמודד עם דיירים סרבנים באמצעות הגשת תביעה כנגדם.
מהו דייר סרבן?
דייר סרבן פינוי בינוי או תמ"א 38, הינו בעל דירה המצוי במיעוט שמתחת לרוב המיוחס הקבוע בחוק, ומסרב להסכים ולהשתתף בפרויקט ההתחדשות. סירוב זה עשוי אמנם לנבוע מסיבות סבירות ומוצדקות בעיני החוק, אך במידה והן אינן מוגדרות ככאלו יכולים דיירי הבניין לתבוע בבית משפט את הדייר הסרבן, בדרישה לפיצויים בגין הפסדים כספיים שנגרמו להם עקב התנגדותו לפרויקט.
מהו הרוב הדרוש לתמ"א 38 (רוב מיוחס)?
פרויקטים של תמ"א 38 מסווגים לשתי קבוצות עיקריות, הנבדלות זו מזו באופי העבודות המבוצעות בבניין ובמידת הרוב המיוחס הנדרש עבורן:
- תמ"א 38-1 – בפרויקטים אלו הבניין הקיים מחוזק, משופץ ומשודרג, וזאת בתמורה להוספת יחידות דיור וקומות. עבור סוג זה של פרויקט נדרש רוב של 66% מקרב בעלי
- תמ"א 38-2 – בפרויקטים אלו הבניין הקיים נהרס, ובמקומו נבנה בניין חדש עם יחידות דיור נוספות. כאן נדרש רוב של 80% מקרב בעלי הדירות בבניין.
מתי סירוב הדייר נחשב "סירוב סביר"?
- דייר סרבן תמ"א 38 או פינוי בינוי נחשב למסרב סביר במספר מצבים המוכרים על ידי החוק:
- במידה שהוכיח הדייר הסרבן כי העסקה המוצעת אינה כדאית לו מבחינה כלכלית.
- לדייר הסרבן לא הוצע מקום מגורים חלופי במהלך בנייתו מחדש של בניין מגוריו.
- סירוב עקב הצעת מגורים חלופיים ללא התאמות עבור מוגבלויות של הדייר עצמו או בני
- לדייר הסרבן לא הוצעו בטוחות מספקות עבור פרויקט ההתחדשות העירונית.
- סירוב עקב נסיבות אישיות מיוחדות, שבגינן תנאי העסקה כפי שסוכמו עם שאר דיירי הבניין אינם סבירים מבחינת דייר מסוים.
מתי אפשר לתבוע את הדייר ?
במידה וקיים רוב מיוחס עבור פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38, ונמצא כי דייר סרבן אינו עומד בקריטריונים של סירוב סביר, יכולים הדיירים או יזמי הפרויקט להגיש כנגדו תביעה. זאת בגין הנזק שנגרם לשאר הדיירים עקב אי קיום העסקה, וההטבות שהיא הייתה אמורה להעניק להם. יש לציין כי החוק מחייב גילוי ושקיפות בין הגורמים המעורבים עוד טרם החתימה על העסקה, במטרה למנוע ניגודי אינטרסים אפשרי, ליצור ככל הניתן הסכמים שוויוניים בין הדיירים, ולמנוע חשדנות ואווירה עכורה המובילים לחיכוכים בין משתתפי הפרויקט. השקיפות כוללת בין היתר את התמורה והשינויים בתמורה שכל בעל דירה צפוי לקבל. בעקבות הגשת תביעת דייר סרבן יבדוק בית המשפט את הנסיבות השונות של העסקה, את מידת הנזק המשוער שנגרמה לשאר הדיירים, ואת כושר הפירעון של הדייר הסרבן. על פיהם ייקבע אם מגיעים לדיירים פיצויים ומהו סכומם. יחד עם זאת, חשוב לדעת כי במקרים רבים בעיית דייר סרבן יכולה להיפתר גם ללא פנייה לבית דין, באמצעות מפגש של כל הצדדים וניסיון משותף להגיע לפשרה והסכמות.
